EXCLUSIV | Case vechi la vremuri noi. Cumpărăm sau nu locuințe în 2024? Expert imobiliar: „Va fi un an cu multe incertitudini”

Antoanela Comșa, expert imobiliar, a declarat, într-un interviu pentru Gândul, că anul 2024 rămâne unul cu incertitudini imobiliare, la fel ca și 2023, motivând că lumea este încă temătoare de efectele măsurilor fiscale luate de Guvern.

Interlocutoarea Gândul mărturisește că a observat o creștere a tranzacțiilor pentru apartamentele de trei camere și mai puțin pentru achiziționarea garsonierelor.

„Pe de altă parte, cererea pentru garsoniere a scăzut  și asta vine și pe fondul creșterii fondului de finanțare”

Antoanela Comșa îi sfătuiește pe cei care vor să-și achiziționeze o locuință în 2024 să nu se întindă mai mult decât își pot permite, pentru a nu se îndatora prea mult către bănci.

„Cu siguranță, va fi un an cu multe incertitudini, la fel ca și 2023. Lumea este încă temătoare, nu știm încă efectele măsurilor fiscale pe care le-a luat guvernul. Vom vedea, probabil, primele rezultate, undeva în aprilie, când s-ar putea să vedem și alte creșteri de taxe, dacă ele nu vor produce efectul scontat, pentru că trebuie să ne ajustăm deficitul bugetar, în conformitate cu discuțiile avute cu Comisia Europeană.

Și atunci, lumea va aștepta și va achiziționa probabil, doar dacă are necesitatea unei locuințe. De altfel, în ultima parte a anului 2023, am văzut achiziții – în special pentru faptul că de la anul vom avea un TVA crescut de la 5 la 9%,  excepție acele promisiuni de vânzare-cumpărare – încheiate pe parcursul anului 2023. Lumea s-a repezit să mai prindă diferența de 4%. 

Am văzut și o creștere a tranzacțiilor pentru apartamentele de trei camere. Ce ne spune acest  lucru? Faptul că, într-adevăr, familiile care au nevoie de o cameră în plus pentru copii au achiziționat acestfel de imobile.

Pe de altă parte, cererea pentru garsoniere a scăzut  și asta vine și pe fondul creșterii fondului de finanțare, dar și pe fondul schimbărilor fiscale, în sensul în care  nu mai putem achiziționa decât un singur imobil cu TVA de 5% sau 9% de anul viitor, ceea ce pune o presiune pe randamentul închirierii garsonierei, pentru că în momentul în care o vom achiziționa cu un TVA de 19%, este clar faptul că ne scade și randamentul”, a explicat expertul imobiliar.

„Nu trebuie să ne aruncăm să achiziționăm o locuință peste ceea ce ne putem permite”

Antoanela Comșa, președintele Gran Via, recunoaște că, în ciuda zvonurilor, nu vor fi scăderi de prețuri la achiziționarea locuințelor în acest an.

În plus, în București, analistul imobiliar susține că lipsa aprobărilor planurilor urbanistice zonale, dar și  atacarea autorizațiilor de construire în instanță, vor duce implicit la o scădere al numărului  de livrări de locuințe pentru anii viitori.

„Sfătuiesc, pentru cei care știu că-și pot permite – nu trebuie să ne aruncăm să achiziționăm o locuință peste ceea ce ne putem permite – și nu cred în calculele unor analiști financiari care spun că trebuie să ne limităm la salariu pe cinci ani de zile, ci trebuie să ne simțim confortabili cu rata lunară pe care va trebui s-o plătim către bancă. Nu cred că dobânzile vor crește, vor avea un platou, nu vom vedea probabil pe parcursul anului 2024 scăderi spectaculoase de dobândă, dar vor fi totuși niște scăderi. Ceea ce va înseamna și faptul că rata va scădea odată cu trecerea timpului.

Există posibilitatea achiziției și cu dobândă fixă pe primii cinci ani. Știm exact ce avem de făcut, după cinci ani putem realiza o refinanțare. Pentru cei care se simt confortabil să achiziționeze – pentru că, în ciuda tuturor zvonisticii, anume că prețurile scad – pot să vă spun din propria experiență – avem proiectul de la Fabrica de Gheață în lucru – și nu avem scăderi de prețuri.

Am văzut eliminarea facilităților în domeniul construcțiilor, ceea ce va duce la un cost mai ridicat al manoperei și odată cu creșterea salariului minim pe întreaga economie, absolut toate materialele vor crește. Este logic,  în orice cumpărăm avem și o componentă de manoperă. În plus, în București, lipsa aprobărilor planurilor urbanistice zonale, atacarea autorizațiilor de construire în instanță vor duce implicit la o scădere al numărului  de livrări de locuințe pentru anii viitori.”

„Avem proiecte în derulare, pentru că Sectorul 6 are un plan urbanistic zonal încă în vigoare”

Antoanela Comșa mărturisește însă că, în ciuda schimbărilor, nu întotdeauna favorabile, de pe piața imobiliară din țara noastră, dezvoltatorii continuă să construiscă, însă puțin mai temători și mai precauți ca în alți ani.

„Noi, ca dezvolatori, ne gândim ce își poate permite clientul să cumpere și atunci ne gândim dacă începem sau nu acel proiect. Avem proiecte în derulare, pentru că Sectorul 6 are un plan urbanistic zonal încă în vigoare.

Vom vedea și în Sectorul 2 – pentru că, în ciuda faptului că domnul Nicușor Dan a atacat în instanță autorizațiile de construire – primele două procede au fost deja pierdute și probabil că și următoare – dat fiind faptul că dânsul nu are calitatea procesuală pentru a cere anularea acestor autorizații de construire.

Proiecte vor mai începe cu siguranță, însă nu vom mai vedea probabil proiecte integrate, proiecte de anvergură, pentru că repet, neavând aprobate documentațiile de urbanism tip PUZ – ce se întocmesc pentru terenuri mai maride 3000 de metri pătrați, atunci aceste proiecte integrate nu au cum să înceapă. Dar se va construi.”

„Birocrația este una dintre problemele din domeniul imobiliar”

Expertul imobiliar a recunoscut că birocrația și lipsa forței de muncă, dar cea calificată, reprezintă două mari hibe pe piața imobiliară din România.

„Vedem, din păcate, dezvoltatori care sunt de bună-credință, mai exact își încep preoiectele și nu reușesc să își obțină toate documentele necesare în vederea vânzării sau închirierii. Am văzut și întârzieri de nouă luni de zile în a se obține un certificat de edificare, ulterior recepției imobilului. Birocrația încă ne omoară. Apoi, legislația care se bate cap în cap. Avem modificări de legi și chiar dacă ele se întrepătrund. În continuare,  forța de muncă, cea calificată, ducem lipsă de specialiști.

Așa cum nu știu dacă ați auzit – probabil și în Germania și în Marea Britanie  și în Franța – se dorește relaxarea criteriilor de relaxare a imigranților în anumite domenii, unul dintre acestea fiind cel al construcțiilor. Și Spania duce lipsă de forță de muncă, mă refer aici la cea calificată. Și atunci mulți preferă să meargă să lucreze în străinătate.

Forța de muncă este, a fost și probabil va fi întotdeauna o problemă. Dacă ne gândim și la faptul că prin PNRR avem de construit și spitale și autostrăzi și școli etc, iar acolo salariile sunt destul de ridicate – probabil că foarte multă forță de muncă din ceea ce înseamnă rezidențial, birouri va migra către aceste companii care vor construi pentru proiectele aprobate prin PNRR.”

CITIȚI ȘI:

EXCLUSIV | Avem cei mai mulți proprietari, dar trăim în cele mai aglomerate case din UE. Expert imobiliar: ”Construim după un plan din 2000. Nicușor Dan nu a făcut absolut nimic pentru acest domeniu, doar a pus contre și l-a blocat”

Un mare dezvoltator imobiliar se retrage din România din cauza problemelor urbanistice insurmontabile: ”Nu m-am gândit că venirea lui Nicușor Dan la Primăria Capitalei va însemna eliminarea dezvoltatorilor”

EXCLUSIV| Dezvoltatorii dau Bucureștiul pe zona metropolitană. „Un oraș blocat imobiliar! Lumea speră să se rezolve ceva prin Codul Urbanistic”